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泛华金融纽交所融资 三大风险待解

更新时间:2019-01-10

  从7月递交招股书,经历4个月等待,11月7日,泛华金融正式在纽交所挂牌上市,开盘报7.61美元/股,较之7.50美元的IPO发行价涨1.5%。

  泛华金融董事长兼CEO翟彬在上市现场接受媒体采访时表示,公司在今年8月就已准备上市,但由于国际形势的变化,资本市场对来自中国的金融类企业热情不高、估值偏低,因此推迟了上市时间。

  一位此前与泛华金融有过业务合作的行业人士告诉《中国经营报》记者,泛华金融去年以来一直在准备IPO,期间由于诸多因素导致上市推迟。

  对于推迟数月后坚持上市的原因,翟彬解释道,错过这一次的上市机会可能就要等若干年,因此目前公司愿意接受当下较低的估值、降低本轮融资规模,先完成上市目标更为重要。

  不过,即使上市成功,泛华金融仍然面临来自外部市场、内部融资结构和监管层面的三大考验。

  据上述行业人士透露,上市推迟的原因第一是泛华金融是国内第一家赴美上市的房产抵押平台,国内未有先例,对这种重资产类的投资回报较难评估;第二是交易所对中国房市整体并不看好,认为中国房市虚高,所以对整体资产的评估较低。

  翟彬在接受媒体采访时表示,公司业务目前面临的主要风险来自于中国经济和房地产市场的不确定性。

  赵一洋解释道,在房价普遍上涨的情况下,房抵贷公司的资金出现逾期的可能性不大,但房价下跌就有可能出现逾期。如果房价下跌过多,不排除有贷款者弃房不还款的可能性。这种情况下,由于处置房产需要时间,另一方面房抵贷公司还要从其他机构寻找资金续贷,现在房价波动态势明显,从机构寻找资金的难度和成本也会提高。

  事实上,近年来,泛华金融的逾期率呈现逐年上升的态势。招股书显示,截至2016年12月31日、2017年12月31日和2018年3月31日,泛华金融住房贷款待偿本金分别为73.75亿元、166.74亿元和167.28亿元,不良贷款率分别为1.50%、1.66%和1.75%。

  赵一洋表示,如果融资渠道来源于信托,那1.50%、1.66%和1.75%的不良率是正常水平。逐年递增有可能是因为近年来房价有波动。但整体看房抵贷资产是优质资产,很难产生绝对的坏账,问题关键在于房产处置时间不确定,会导致流动性危机。

  在招股书风险提示章节,泛华金融也表示,公司存在逾期导致业务和经营结果受到重大和不利影响的可能性。

  事实上,自今年10月过后,房地产的各项数据便开始趋冷,四个一线城市房地产成交量萎缩一半,新房和二手房价格也都出现了不同程度的回调。据某房抵贷行业专家透露,目前北京二手房价跌幅已经达到15%。不过,该专家也表示,尽管细分市场会有小幅波动,但总体来看,未来房价会相对稳定。

  上述业内人士告诉记者,如今泛华金融确实面临深圳、厦门等地房价下跌较多的问题,不过泛华金融在这两个城市的抵押成数较低,没有击穿。另外,泛华金融的产品有别于其他家,采用了长期贷款,等额本息的还款方式,所以比其他先息后本的平台还款风险更分散。

  此外翟彬也在接受媒体采访时表示,未来将加强风险控制,具体举措包括下调房价成数、加快借款人还款进度、以及进行区域性的业务调整等。

  除了房价波动带来的风险外,融资渠道单一也是泛华金融的隐患。根据招股说明书的资料显示,泛华金融的主要融资渠道来源于信托。在2016年、2017年及截至2018年上半年,泛华金融的房屋净值贷款总额由信托贷款模式资助的占比分别为94.1%、95.4%及99.8%。

  据泛华金融业务人员介绍,与泛华合作的信托公司主要包括中国对外经贸信托有限公司 、中海信托股份有限公司 、渤海国际信托股份有限公司、中航信托股份有限公司,其中中国对外经贸信托有限公司为最主要融资渠道。

  业内人士指出,相较于其他房抵贷公司泛华金融的融资渠道相对单一。例如,同样做房抵贷业务的神灯金融融资渠道就包括银行、信托等多个渠道。

  泛华金融在招股书中也指出,合作信托公司的各种自身风险,将对泛华金融的财务状况、流动性和运营结果产生重大不利影响。

  赵一洋告诉记者,目前房抵贷公司的融资渠道主要包括银行、信托、P2P和小贷公司,其中银行成本最低,大约在6%~7%左右,信托融资的成本在10%~15%左右,而P2P和小贷公司的融资成本则要达到18%以上。

  不过,赵一洋认为通过银行融资虽然成本低,但要求多,很难把流量充分运用。而企业也很难找到那么多优质客户满足银行的需求,因此,通过信托渠道融资是一种比较常见的模式。事实上,穿透信托资产会发现,很多资金都是来源于银行。

  有知情人士透露,泛华金融曾尝试过通过ABS方式融资,但因为非标资产的问题没有做成。

  与此同时,记者注意到,泛华金融在首次公开募股中发行650万股美国存托凭证(ADS),在扣除发行费用、佣金等费用之前,共募集到4875万美元。

  业内人士指出,ADS也是一种融资渠道,可以通过此种方式扩大资金规模。今后泛华金融可以视资产的具体情况决定是否持续增发ADS。

  事实上,在此之前泛华金融也曾尝试筹建自己的P2P平台淘淘金。翟彬在2014年接受媒体采访时提出淘淘金P2P平台志在构建一个基于房产抵押的直接融资市场,拉低抵押融资市场利率。

  上述行业人士告诉记者,当时成立淘淘金是为了拓展更多的业务线,也是为筹建未来募资通道做准备。

  近日有媒体报道称,淘淘金出现裁员潮,半个月都没有新标的发出,淘淘金的困境已经影响到泛华金融,泛华金融本部及泛华金融其他子公司也在裁员。

  记者致电泛华金融询问此情况,对方表示淘淘金早已从泛华金融剥离,二者不属于同一个公司。融前述业内人士告诉记者,淘淘金大约是在去年底从泛华金融独立出来。而天眼查信息显示,淘淘金的两个自然人股东和法人股东,目前都不在泛华金融任职或持股。

  此前,有媒体曾指出泛华金融可能存在监管明令禁止的期限错配。该媒体指出,泛华金融通过各种信托计划下建立的信托产品获得的资金,期限为三年,而泛华金融提供的贷款最长时间则有八年。信托计划的年限相对无法满足泛华金融的业务需求,容易出现期限错配。对此,赵一洋表示一般不会出现期限错配的问题,房抵贷公司会根据贷款时间为贷款人选择不同期限的信托产品。

  记者致电泛华金融北京地区销售人员后证实了这一观点,该销售人员告诉记者,目前泛华金融借款最长时间为5年,可根据借款具体时间调整产品。

  但在实际操作中似乎难以避免问题的出现。据知情人士透露,泛华金融提供的大部分是集合信托,周期内错配是难免的。不过,泛华金融在杠杆比例方面是符合监管1∶3的要求的。该人士指出,资金池的问题在当下交易结构中很难避免,包括银行理财之类的很多标准资产也存在这个问题。

  记者向上述北京地区销售人员询问后得知,只要提供户口簿、身份证、房本、结婚证、半年银行流水、其他房产证(照片也可以)购房合同及契税票等三个工作日就可以拿到贷款。当销售人员询问是否能提供自有公司的营业执照、公司租赁合同、购销合同、股东证明时,记者表示自己没有企业。

  该销售人员随即表示不用担心这个问题,可以借亲友公司的执照用一下,只要复印件就可以。不管记者的借款是否出现问题,都不会影响亲友公司,因为不会上征信。当记者询问是否需要提供记者与该公司关系的证明时,该销售人员表示不需要。该人员表示,下户调查时也只是去公司拍照,不会进公司询问情况。

  对此,有行业分析人士告诉记者,由于此前这种个人消费贷款大量涌入楼市,所以国家制定了相关监管政策来监测消费贷款的资金流向。由于监测存在一定难度,一些银行或企业就将个人消费贷款的用途指定为企业用途,这样可以简化流程,不用提供过多证明材料。但是,一般要求严格的银行或企业会要求借款人必须是营业执照上的法人本人或是股东,稍微松一点的也会要求其提供关系证明等材料。

  针对上述期限错配、营业执照等问题,记者致函泛华金融方面进行采访,截至发稿前并未得到回应。

  *除《中国经营报》署名文章外,其他文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

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